Категория: Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)

Опубликовано: 27 марта 2023

Как изменился подход к контрольно-надзорной деятельности с вступлением в силу 01.07.2021 Федерального закона № 248-ФЗ?

Подход к надзорной деятельности изменился принципиально. Особый акцент сделан на стимулировании добросовестности контролируемых лиц и профилактике рисков причинения ущерба охраняемым законом ценностям. Теперь проведение профилактических мероприятий, направленных на снижение риска причинения ущерба, является приоритетным по отношению к проведению контрольно-надзорных мероприятий, которые должны осуществляться в исключительных случаях.

В новом законе закреплён широкий набор средств и механизмов проведения профилактической работы. К числу профилактических мероприятий отнесены такие мероприятия: информирование, обобщение правоприменительной практики, меры стимулирования добросовестности, объявление предостережения, консультирование, самообследование, профилактический визит и иные мероприятия. При этом законодатель исходит из того, что участие в профилактических мероприятиях - это право, а не обязанность контролируемых лиц. Профилактические мероприятия, в ходе которых осуществляется взаимодействие с контролируемыми лицами, проводятся только с согласия данных контролируемых лиц либо по их инициативе.

Объявление предостережение – что это? И чем оно отличается от выдачи предписания?

Федеральным законом № 248-ФЗ определяется возможность объявления предостережения при наличии сведений о готовящихся нарушениях, о признаках возможных нарушений либо о непосредственных нарушениях обязательных требований. Такая профилактическая мера, заменяющая проведение внеплановых контрольно-надзорных мероприятий, применяется лишь в отношении негрубых нарушений и дает контролируемому лицу возможность оперативно исправить их и избежать возможных неблагоприятных последствий.  Следует отметить, что предостережение содержит лишь предложение о принятии мер по обеспечению соблюдения требований земельного законодательства, и не может содержать требование представления сведений и документов. Данный аспект и является главным отличительным признаком предостережения от предписания.

В случае выдачи предписания, контролируемому лицу устанавливается конкретный срок для устранения выявленных нарушений. По истечению указанного в предписании срока, инспекторами проводятся необходимые контрольные (надзорные) мероприятия с целью установления факта исполнения либо неисполнения ранее выданного предписания.

Изменился ли порядок рассмотрения обращений граждан о нарушении их прав, как собственников земельных участков?

Одним из оснований для проведения внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий является наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, полученным из поступивших обращений граждан.

И как раз одной из новелл Федерального закона № 248-ФЗ является порядок принятия к рассмотрению и рассмотрение подобных обращений.

Прежде чем принять решение о проведении внеплановой проверки должностными лицами Управления будут проведены контрольные (надзорные) мероприятия без взаимодействия с целью установления личности гражданина либо полномочий организации, подавших обращение, и достоверности сведений, указанных заявителем в своём обращении.

Заявители несут административную ответственность за предоставление заведомо ложных сведений.

Начальник Асиновского

межмуниципального отдела                            

Управления Росреестра по Томской области

Людмила Елькина

Категория: Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)

Опубликовано: 27 марта 2023

Осуществлении правосудия на территории Российской Федерации заключается в выполнении судами двойной функции:  вынесение правильного и справедливого решения путем установления сущностной истины и осуществление судопроизводства посредством надлежащего руководства процессом для обеспечения эффективного метода для его ускорения без ущерба качеству.

Верховный суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 17.12.2020 № 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства" определил упрощенное (письменное) производство как специальный порядок рассмотрения административных дел без проведения судебного заседания и ведения протокола при соблюдении установленных законом процессуальных гарантий прав и интересов лиц, участвующих в деле, который, в отличие от приказного производства, предполагает наличие спора.

Возможность рассмотрения судами административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства предусмотрена  главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Исковое заявление (административное исковое заявление, заявление), согласно положений КАС РФ, и прилагаемые к нему документы по делам, которые должны или могут быть рассмотрены в порядке упрощенного производства, подаются в суд по общим правилам подсудности.

При принятии искового заявления к производству суд решает, относится ли дело к категории дел, которые должны быть рассмотрены в таком порядке.

При положительном ответе на этот вопрос суд указывает на это в определении о принятии искового заявления и устанавливает сроки представления участвующими в деле лицами в суд и друг другу доказательств и документов.

Сроки для совершения данных действий могут быть определены судом посредством указания точной календарной даты либо периода, исчисляемого со дня вынесения определения о принятии искового заявления к производству или определения о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного производства.

В административном судопроизводстве при решении вопроса о возможности рассмотрении дела в порядке упрощенного (письменного) производства судом учитываются особенности разрешения конкретной категории административных дел, а также сроки их рассмотрения.

Отличительной особенностью упрощенного производства по делам является отсутствие необходимости проведения устного разбирательства, и, как следствие этого, не осуществляется аудиопротоколирование, не составляется протокол в письменной форме, не применяются правила об отложении судебного разбирательства и объявлении судебного решения, не изготавливается отдельно резолютивная часть решения.

Суд исследует доказательства только в письменной форме.

Как правило, административные дела в порядке упрощенного судопроизводства судом рассматриваются единолично.

Статьей 291 КАС РФ предусмотрены следующие случаи рассмотрения дел в порядке упрощенного производства:

- всеми лицами, участвующими в деле, заявлены ходатайства о рассмотрении административного дела в их отсутствие и их участие при рассмотрении данной категории административных дел не является обязательным;

- административным истцом заявлено ходатайство о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства и административный ответчик не возражает против применения такого порядка рассмотрения административного дела;

- указанная в административном исковом заявлении общая сумма задолженности по обязательным платежам и санкциям не превышает 20 тыс. руб.

Перечень дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства, не является исчерпывающим.

Так, суд вправе рассмотреть административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства в случае:

- если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц (ч. 7 ст. 150 КАС РФ);

- при преодолении решения суда о признании нормативного правового акта недействующим полностью или в части повторным принятием такого же акта (ч. 5 ст. 216 КАС РФ);

- установленном ч. 2 ст. 315 КАС РФ в связи с рассмотрением частной жалобы, представления прокурора.

Суд может перейти к рассмотрению дела в обычном порядке только в случае если от административного ответчика поступили возражения против осуществления упрощенного производства по его делу (ч. 5 ст. 292 КАС РФ).

Суд неправомочен по своей инициативе перейти к рассмотрению административного дела в обычном порядке.

 КАС РФ предусматривает также и ситуации, когда нельзя рассмотреть дело в упрощенном (письменном) порядке, это те дела, которые предусмотрены гл. 24, 28 - 31.1 КАС РФ.

Так, в силу прямого указания ч. 6 ст. 243 КАС РФ правила упрощенного (письменного) производства не подлежат применению при рассмотрении дел о защите избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации.

Следует отметить, что правила упрощенного производства не применяются при рассмотрении административных дел судами апелляционной и кассационной инстанций.

«Практика рассмотрения судом административных дел  в порядке упрощенного производства по КАС РФ с привлечением Управления в качестве ответчика отсутствует, в качестве третьего лица – незначительна» - рассказала Елена Золоткова - руководитель Управления Росреестра по Томской области.

Елена Винокурова

Заместитель  начальника отдела правового

обеспечения, по контролю (надзору) в сфере

саморегулируемых организаций

Категория: Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)

Опубликовано: 27 марта 2023

Управление Росреестра по Томской области продолжает работу по выявлению фактов нарушения требований земельного законодательства, выраженных в использовании земельных участков, принадлежащих на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не выполнившим в установленный федеральным законом срок обязанности по переоформлению такого права на право аренды земельного участка или по приобретению этого земельного участка в собственность.

Административное наказание за совершение данного правонарушения предусмотрено статьей 7.34 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) в виде административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность.

Согласно п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ не обязаны переоформлять  право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками следующие лица: органы государственной власти и органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные),  казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Таким образом, юридические лица, не исполнившие обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право аренды или приобретение земельного участка в собственность подлежат административной ответственности по ст. 7.34 КоАП РФ.

Например, обществу с ограниченной ответственностью был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако указанное юридическое лицо не переоформило такое право (на право аренды или приобретения земельного участка в собственность) и продолжает использовать данный земельный участок для эксплуатации здания.

В данном случае усматриваются основания для привлечения юридического лица к административной ответственности по ст. 7.34 КоАП РФ.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 74 Земельного кодекса Российской Федерации привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред.

Для устранения нарушения действующего законодательства юридическому лицу, на которое земельным законодательством возложена соответствующая обязанность, необходимо переоформить права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность.

Начальник отдела

государственного земельного надзора                                         

Управления Росреестра по Томской области

Александр Ткачев

Категория: Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)

Опубликовано: 27 марта 2023

Росреестр рассмотрев обращение Национальной палаты кадастровых инженеров по вопросу учета площади антресоли пояснил, что для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости при выполнении кадастровых работ и подготовке технических планов в соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 утверждены Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (далее – Требования № П/0393), которые не содержат положений относительно учета площади антресоли в площади жилого или нежилого помещения.

Принимая во внимание определение понятия антресоль, содержащееся в различных сводах правил, для обеспечения доступа на антресоль, предусматривающую возможность нахождения на ней людей, осуществляется устройство лестниц внутри таких помещений, в связи с чем антресоль может представлять собой лестничную площадку. Правила подсчета площади помещений при наличии внутри помещения лестниц установлены пунктами 11.2, 12.2, 12,4 Требований № П/0393.

Согласно пункту 8.4 Требований № П/0393 в нежилом здании в площади этажа такого здания и соответственно площади самого нежилого здания учитывается антресоль, площадь которой на любой отметке составляет более 40% площади этажа здания. 

Антресоль, площадь которой менее 40 %, не учитывается в площади нежилого здания. Ввиду того, что в соответствии с пунктами 8.3, 10.2 Требований № П/0393 площадь этажа как жилого, так и нежилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а помещения, расположенные на таком этаже, являются его составной (неотъемлемой) частью, то антресоль, площадь которой менее 40 % площади помещения, по мнению Росреестра, также не учитывается при определении площади жилого и нежилого помещения.

Антресоль, расположенная в помещении, подлежит отображению на плане этажа технического плана здания, в котором расположено такое помещение, в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана, утвержденными приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

Татьяна Никитюк

Начальник отдела регистрации

объектов недвижимости

нежилого назначения и ипотеки

Управления Росреестра  по Томской области

Категория: Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)

Опубликовано: 27 марта 2023

Электронный способ подачи документов и получения ответов на сегодняшний день является одним из самых современных и востребованных. Люди больше ценят свое время и поэтому возможность дистанционного оформления документов с использованием современных цифровых сервисов актуальна, как никогда. Услуги Росреестра – не исключение.

Электронные услуги Росреестра – это простой способ получить услуги ведомства напрямую, без посредников, не выходя из дома или офиса.

Воспользоваться услугами Росреестра в электронном виде можно на официальном сайте  Росреестра (https://rosreestr.gov.ru) через универсальный сервис «Личный кабинет».
Посредством сервиса можно подать заявление на государственный кадастровый учет или государственную регистрацию права, а также запросить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

«Личный кабинет» позволяет собственнику просматривать информацию о принадлежащих ему объектах недвижимости, гарантирует оперативное уведомление об изменении характеристик объектов недвижимости, об ограничении (обременении) прав на объект недвижимости, что дает возможность собственнику контролировать действия, осуществляемые в отношении принадлежащих ему объектов недвижимости.

Для получения доступа к сервису «Личный кабинет» необходимо пройти регистрацию в Единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА) на едином портале государственных и муниципальных услуг.

Руководитель Управления Росреестра по Томской области Елена Золоткова: «Среди жителей Томской области популярность получения услуг Росреестра посредством электронных сервисов с каждым годом растет. Если по состоянию на 01.01.2022 доля услуг по государственной регистрации прав и кадастровому учету, оказываемых Управлением Росреестра по Томской области в электронном виде, составляла 48,4% от общего числа заявлений, то на 01.01.2023 года уже 57,9% всех заявлений о совершении учетно-регистрационных действий  поступает в электронном виде.

Преимущества получения услуг в электронном виде очевидны: возможность получить услугу в любом удобном месте и в любое время, отсутствие необходимости предварительной записи и посещения офисов многофункционального центра, исключение так называемого человеческого фактора, снижение стоимости и сокращение сроков регистрации.

Сокращение сроков регистрации – важный показатель качества и доступности государственных услуг Росреестра, в связи с чем Управлением срок оказания государственных услуг в учетно-регистрационной сфере по заявлениям, представленным в электронном виде, сокращён до 24 часов, при условии полного соответствия представленных документов требованиям действующего законодательства.».

Наталья Соболевская

заместитель  начальника

отдела ведения ЕГРН,

повышения качества данных ЕГРН

Категория: Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)

Опубликовано: 27 марта 2023

Одной из особенностей рассмотрения обращений по вопросам проведения контрольно-надзорных мероприятий является обязанность должностных лиц Управления, уполномоченных на осуществление государственного земельного надзора, принятия мер по установлению личности гражданина и полномочий представителя организации, и их подтверждения.

Так, при подаче обращения   заявитель обязан предъявить документ, удостоверяющий личность или документы, подтверждающие полномочия представителя гражданина или организации. В случаях подачи обращений посредством электронной или почтовой связи, должностными лицами Управления принимаются меры, направленные на установление и подтверждение личности заявителя.

Исключением являются следующие случаи:

• - при подаче обращений (заявлений) гражданами и организациями либо их уполномоченными представителями непосредственно в контрольный (надзорный) орган, либо через многофункциональный центр оказания государственных и муниципальных услуг лично с предъявлением документа, удостоверяющего личность гражданина, а для представителя гражданина или организации - документа, подтверждающего его полномочия;
• - при подаче обращений (заявлений) граждан и организаций после прохождения идентификации, и аутентификации заявителя посредством единой системы идентификации и аутентификации на едином портале государственных и муниципальных услуг, региональных порталах государственных и муниципальных услуг или на официальных сайтах контрольных (надзорных) органов в сети «Интернет», а также в информационных системах контрольных (надзорных) органов.

При невозможности подтверждения личности гражданина, полномочий представителя организации, в том числе, при отказе заявителя от такого подтверждения, поступившие обращения (заявления) рассматриваются Управлением в порядке, установленном Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

В этом случае, должностным лицом Управления подготавливается мотивированное представление об отсутствии оснований для проведения контрольного (надзорного) мероприятия, о чем  уведомляется заявитель.

Следует обратить внимание, что контрольный (надзорный) орган вправе обратиться в суд с иском о взыскании с гражданина, организации, со средства массовой информации расходов, понесенных контрольным (надзорным) органом в связи с рассмотрением обращения (заявления), информации указанных лиц, если в них были указаны заведомо ложные сведения.

Нормы  закона,  регулирующие порядок рассмотрения обращений граждан, позволили в полной мере проводить оценку достоверности поступающих сведений, минимизировать количество анонимных обращений, недостоверных сведений и исключить представление заведомо ложных сведений от имени третьих лиц.

Специалист-эксперт Стрежевского

межмуниципального отдела

Управления Росреестра по Томской области

Мадина Везирова

Категория: Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)

Опубликовано: 27 марта 2023

Согласно пункту 1 статьи 1165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. К соглашению о разделе наследства применяются правила ГК РФ о форме сделок и форме договоров.

В то же время частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) установлено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, прямо перечисленных в данной статье.

Федеральной нотариальной палатой высказана позиция, согласно которой соглашение о разделе наследственного имущества, представляя собой гражданско-правовой договор, заключаемый наследниками в целях распределения  между ними имущества, перешедшего в их общую долевую собственность в порядке наследственного правопреемства, не является сделкой, направленной на отчуждение наследственного имущества.

Таким образом, соглашение о разделе наследственного имущества не подлежит обязательному нотариальному удостоверению при условии, что в результате реализации такого соглашения не происходит изменения состава собственников наследственного имущества, а также указанное соглашение не содержит элементы сделок, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма.

В случае, если один или несколько собственников отказываются  от своей доли в пользу других, то в данном случае происходит отчуждение долей в праве общей собственности и уже необходимо применять положения Закона № 218-ФЗ о нотариальной форме сделок.

Татьяна Никитюк

Начальник отдела регистрации

объектов недвижимости

нежилого назначения и ипотеки

Управления Росреестра  по Томской области

Категория: Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)

Опубликовано: 27 марта 2023

В целях защиты имущественных прав несовершеннолетних законодатель предусмотрел, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

– сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,

– сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда,

– сделок по отчуждению земельных долей,

– сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение,

– договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Учитывая, что договор об ипотеке не является сделкой по отчуждению недвижимого имущества, в случае заключения договора об ипотеке в отношении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним лицам, он не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

При этом договоры ипотеки долей в праве общей собственности на имущество, принадлежащее несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению в силу ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если они не подпадают под исключительные случаи.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.

В пункте 2 ст. 37 ГК РФ, в свою очередь, сказано, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Так же И.В. Гладких отметила, - «Совершая операции с недвижимостью в выше указанных случаях, необходимо максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. Данный порядок, связанный с необходимостью получения родителями разрешений от органов опеки и попечительства на совершение соответствующих сделок, может в достаточной мере способствовать защите прав и законных интересов несовершеннолетних при распоряжении их имуществом».

Категория: Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)

Опубликовано: 27 марта 2023

 К сожалению, встречаются случаи мошенничества при покупке, продаже и аренде недвижимости. Для того чтобы уберечь себя и свою собственность, необходимо знать основные доступные методы защиты и своевременно их применять.

Первый и самый простой способ защиты собственником недвижимости своих прав это подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащую ему недвижимость без его участия. Такое заявление подается собственником объекта недвижимости.  Заявление может быть предоставлено в форме бумажных документов в любом из отделов ОГКУ «ТО МФЦ», либо в электронной форме на портале Госуслуг или в личном кабинете на сайте Росреестра. В Единый государственный реестр недвижимости будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия правообладателя (например, по доверенности), будут возвращены регистрирующим органом заявителю без рассмотрения. За внесение таких сведений в ЕГРН плата не взимается.

В случае, если вы приобретаете недвижимость - необходимо внимательно изучить документы продавца, на основании которых он стал собственником продаваемой им недвижимости. Кроме того, можно попросить продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что также поможет удостовериться, что продавец является собственником недвижимости и  позволит узнать о существующих обременениях объекта недвижимости или ограничениях прав правообладателя (например, об арестах).
Еще  перед сделкой нужно установить наличие или отсутствие общей совместной собственности супругов на отчуждаемый объект недвижимости. В настоящее время при совместной собственности супругов переход права собственности по сделке регистрируется и без согласия супруга или супруги, но такая сделка в последующем может быть оспорена в суде не давшей согласие стороной. Поэтому, при покупке, целесообразно будет потребовать от продавца нотариальное согласие супруга или супруги на отчуждение совместно нажитой недвижимости.
Ну и, конечно же, стоит уделить пристальное внимание способу расчетов по сделке при продаже недвижимости. Для соблюдения баланса интересов между продавцом и покупателем можно положить деньги в банковскую ячейку или на депозит нотариусу. В случае, если расчет по сделке осуществляется частями (например, часть суммы оплачивается покупателем до осуществления государственной регистрации права, а оставшаяся сумма после ее осуществления) не стоит отказываться от такого защитного механизма, как залог в силу закона. При рассрочке платежа одновременно с заявлением о переходе права собственности стороны сделки подают заявление о государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона. В ЕГРН будет внесена запись о наличии залога (ипотеки), и чтобы ее прекратить, сторонам сделки нужно будет еще раз обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.

Татьяна Бойчик

специалист-эксперт Молчановского 

межмуниципального отдела                                                            

Управления Росреестра по Томской области

Категория: Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра)

Опубликовано: 27 марта 2023

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (аналогичная норма содержится в пункте 2 статьи 163 ГК РФ).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, прямо перечисленных в данной статье.

В соответствии с абзацем вторым статьи 1164 ГК РФ к общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 ГК РФ об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 – 1170 ГК РФ.

При этом статьей 1165 ГК РФ установлено, что наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними; к соглашению о разделе наследства применяются правила ГК РФ о форме сделок и форме договоров.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Таким образом, наследники имеют право разделить наследственное имущество (перераспределить доли в праве общей собственности на него) в силу предоставленного им законом правомочия.

Такой раздел (перераспределение), на основании указанных положений ГК РФ, не должен рассматриваться как сделка по отчуждению доли в праве собственности на объект недвижимости применительно к статье 218 ГК РФ, если сохранились те же участники общей долевой собственности и у них в долевой собственности остались те же объекты недвижимости, что были указаны в свидетельстве о праве на наследство. Соответственно, применительно к данной ситуации соглашение о разделе наследственного имущества (о перераспределении долей в праве общей собственности на него) может быть заключено в простой письменной форме, поскольку требование о нотариальном удостоверении не установлено законом для подобного рода сделок.

При этом, если в соглашении о разделе наследственного имущества, заключаемом после принятия наследства и выдачи свидетельства о праве на наследство, наследники перераспределяют принадлежащие им (согласно свидетельству о праве на наследство) доли в праве собственности на наследуемое имущество таким образом, что каждый (один) из них становится единоличным собственником одного из наследуемых объектов недвижимости, то есть на основании такого соглашения о разделе наследственного имущества изменяется вид права, состав правообладателей объектов недвижимости и, поскольку право общей долевой собственности у наследников уже возникло, совершается, по сути, мена долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости – сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество в понимании статьи 218 ГК РФ, такое соглашение о разделе наследственного имущества, учитывая положения части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ, подлежит нотариальному удостоверению.

Начальник Северского отдела Илья Валеев