В соответствии с положениями ст. 2, ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у участника долевого строительства возникает право собственности на жилое или нежилое помещение в строящемся доме, на основании договора участия в долевом строительстве, если он:

1) является юридическим лицом любой организационно-правовой формы;

2) имеет в собственности или в аренде (субаренде) земельный участок, причем право собственности или договор аренды должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав;

3) имеет разрешение на строительство;

4) раскрыл информацию о застройщике и проекте строительства в проектной декларации.

С 01.01.2014 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 294-ФЗ) внесший существенные изменения в Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно п. 2 ст. 12.1. Закона № 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома и иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ.

Согласно п. 2 и 9 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ застройщик в порядке и на условиях, которые установлены Законом № 214-ФЗ, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору; договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

При этом согласно п. 3 ст. 7 Закона № 294-ФЗ действие положений ст. 25.1 Закона о регистрации (в редакции Закона № 294-ФЗ), статей 51.1, 15.2 Закона № 214-ФЗ (в редакции Закона № 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу, в том числе статьи 4 Закона № 294-ФЗ, то есть после 01.01.2014.

Таким образом, договор страхования или договор поручительства в обязательном порядке представляется на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, составленного и подписанного до 01.01.2014, но представленного на государственную регистрацию после 01.01.2014.

01.10.2015 вступают в силу подпункты "а" и "б" пункта 3 и подпункты "а" - "в" пункта 4 статьи 5 Федеральный закон от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 236-ФЗ), которые вносят изменения в Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В случае если страховая организация или кредитная организация, с которыми застройщиком заключен соответственно договор страхования или договор поручительства, не соответствует требованиям части 1 статьи 15.1 и пункта 2 части 1 статьи 15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик в течение пятнадцати дней со дня вступления в силу Закона № 236-ФЗ обязан заключить договор страхования своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве с другой страховой организацией или обществом взаимного страхования либо договор поручительства за надлежащее исполнение своих обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве с другой кредитной организацией.

Основанием одностороннего отказа от исполнения договора поручительства за надлежащее исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве или договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве для застройщика является несоответствие кредитной организации или страховой организации требованиям части 1 статьи 15.1 и пункта 2 части 1 статьи 15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".