Следует понимать, что одной из важных характеристик земельного участка, помимо его границ и площади, является его фактическое использование. Это может быть что угодно: ведение садоводства-огородничества, размещение индивидуальных жилых домов, гаражей, магазинов, больниц, образовательных или религиозных учреждений, крупных предприятий или многоквартирных домов. Этот перечень большой, он буквально описывает все возможные сферы деятельности, поскольку земельный участок является основой той деятельности или быта, которая на нём организована.
На законодательном уровне закреплено, что сведения о виде разрешенного использования земельного участка должны быть зафиксированы и учтены в ЕГРН, то есть земельные участки, поставленные на кадастровый учет, имеют четко закрепленную характеристику – вид разрешенного использования. Данные сведения не являются секретными, наоборот, они общедоступны. В первую очередь сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в документах на землю. Но в таких документах сведения могут устареть. Лучше проверить актуальность таких сведений путём получения выписки на земельный участок из ЕГРН. Также существуют общедоступные Интернет-ресурсы где можно проверить вид разрешенного использования земельного участка, например, публичная кадастровая карта.
Все виды разрешенного использования земельных участков делятся на три группы:
- основной вид разрешенного использования;
- вспомогательный вид разрешенного использования;
- условно разрешенный вид разрешенного использования.
Для правомерного использования земельных участков владельцы и пользователи земельных участков должны обращать внимание на два основных момента. Во-первых, это территориальная зона и градостроительный регламент данной зоны, в которой размещён земельный участок. Данные сведения также не являются закрытыми. Во-вторых, это сам вид разрешенного использования и его группа для конкретной территориальной зоны.
«С января 2022 года в действующее законодательство внесены изменения. Теперь любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с Земельным кодексом РФ и законодательством о градостроительной деятельности», - отметила Людмила Лабуткина, заместитель руководителя Управления Росреестра по Томской области.
Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования. Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН.
При определении деятельности, которой планируется заниматься на земельном участке, недостаточно того, чтобы данный вид деятельности фактически относился к одному из списка всех допустимых основных или условно разрешенных видов разрешенного использования в конкретной территориальной зоне, но в ЕГРН будет запись о другом виде деятельности (например, устаревшая запись). Теперь запись в ЕГРН о виде разрешенного использования должна соответствовать той деятельности, которая осуществляется на земельном участке.
Рассмотрим на примере. На земельном участке в качестве основных видов разрешены: «магазин», «автосервис», «офисное здание». Ранее собственник мог использовать любой из данных видов без необходимости внесения сведений в ЕГРН. Например, на участке был офис и запись в ЕГРН - «офисное здание». Если вместо офиса он решил открыть магазин, то переоборудовал бы офис под магазин и мог не изменять запись в ЕГРН. Теперь в такой же ситуации собственник должен будет выбрать актуальный вид разрешенного использования, то есть подать в МФЦ соответствующее заявление для внесения записи в ЕГРН. Захотел магазин вместо офиса, будь добр, актуализируй запись и в ЕГРН, действует простое правило: «что на земле, то и в реестре».
Такие же правила распространяются и на условно разрешенный вид использования земельных участков, с учётом получения в органе местного самоуправления соответствующего разрешения на условно разрешенный вид разрешенного использования.
На вспомогательный вид разрешенного использования данные правила не распространяются. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется. Тут остается главным то, что фактическое использование земельного участка просто должно соответствовать хотя бы одному из допустимых вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка конкретной территориальной зоны наряду с видом разрешенного использования, который внесён в ЕГРН.
Владельцам и пользователям земельных участков стоит помнить, что земельный участок может использоваться в соответствии с основным или условно разрешенным видом использования, внесенными в ЕГРН (а при отсутствии в ЕГРН таких сведений – в соответствии в соответствии с правоустанавливающим и (или) правоудостоверяющим документом на данный земельный участок, выданным до 31.01.1998), а также в соответствии со вспомогательными видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными территориальной зоной, к которой отнесен данный земельный участок.
Тут может возникнуть вопрос: зачем соблюдать данные требования, за этим разве кто-то следит вообще, и могут ли последовать какие-нибудь негативные последствия?
Да, за этим следят органы государственного земельного надзора и органы муниципального земельного контроля. Несоблюдение данных положений действующего законодательства может привести к использованию земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его разрешенным использованием, что является административным правонарушением, ответственность в виде административного штрафа за которое предусмотрена частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ.
Заместитель начальника отдела
государственного земельного надзора
Управления Росреестра по Томской области
Антон Шмыков
