Общий порядок расторжения договора аренды предусмотрен Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). Так, согласно положений ч. 2 ст. 307, ч. ч. 1, 2 ст. 407 ГК РФ обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок. Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, закон закрепляет возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке только по решению суда, если иное не предусмотрено договором.

В любом случае, даже если договором аренды предусмотрен внесудебный порядок досрочного расторжения договора, на государственную регистрацию прекращения ограничения в виде аренды наряду с соответствующим заявлением необходимо будет предоставить документы, подтверждающие соблюдение  указанного порядка одностороннего расторжения (например, уведомление о досрочном расторжении договора с отметкой арендатора о получении, либо, в случае направления уведомления по почте, опись вложения и конверт, либо соглашение о досрочном расторжении договора аренды).

Также, говоря о расторжении договора аренды, следует отметить, что согласно действующему законодательству, окончание срока аренды не всегда означает прекращение обязательств по договору. Так, согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения в виде аренды возможно только в случае обращения сторон договора (либо одной из сторон договора) с соответствующим заявлением в регистрирующий орган, с приложением необходимых документов.

Начальник отдела регистрации объектов недвижимости нежилого назначения и ипотеки Т.М. Никитюк