Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017 « Об особенностях отчуждения государственного и муниципального имущества..» установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества.
Передача субъектам предпринимательства указанных объектов сопровождается определенными ограничениями: переданное имущество должно использоваться строго по целевому назначению; запрещается переуступка прав пользования им, передача прав пользования им в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности. Данные ограничения направлены на то, чтобы субъекты предпринимательства использовали переданное им имущество для ведения активной экономической, а не пассивной экономической деятельности.
Так в ст. 3 Закона предусмотрено, что субъекты предпринимательства, за исключением указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", а также осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2 ст. 9 данного Закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный Перечень, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.
Кроме того, указанные субъекты вправе воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, как не включенного, так и включенного в Перечень, по своей инициативе. В первом случае они должны соответствовать вышеуказанным требованиям (ст. 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества). Во втором случае они должны соответствовать следующим условиям: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в Перечень в течение пяти и более лет до дня подачи заявления; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (ч. ч. 2.1, 4 ст. 9).
Приобретаемое в таком порядке недвижимое имущество оплачивается единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ, но не должен составлять менее 5 лет (ст. 5 Закона ). Предусмотренное вышеуказанным Законом право субъектов предпринимательства на выкуп арендованного ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, будет действовать только до 1 июля 2018 г.
Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.
В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
Передача субъектам предпринимательства указанных объектов сопровождается определенными ограничениями: переданное имущество должно использоваться строго по целевому назначению; запрещается переуступка прав пользования им, передача прав пользования им в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности. Данные ограничения направлены на то, чтобы субъекты предпринимательства использовали переданное им имущество для ведения активной экономической, а не пассивной экономической деятельности.
Так в ст. 3 Закона предусмотрено, что субъекты предпринимательства, за исключением указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", а также осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2 ст. 9 данного Закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный Перечень, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.
Кроме того, указанные субъекты вправе воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, как не включенного, так и включенного в Перечень, по своей инициативе. В первом случае они должны соответствовать вышеуказанным требованиям (ст. 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества). Во втором случае они должны соответствовать следующим условиям: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в Перечень в течение пяти и более лет до дня подачи заявления; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (ч. ч. 2.1, 4 ст. 9).
Приобретаемое в таком порядке недвижимое имущество оплачивается единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ, но не должен составлять менее 5 лет (ст. 5 Закона ). Предусмотренное вышеуказанным Законом право субъектов предпринимательства на выкуп арендованного ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, будет действовать только до 1 июля 2018 г.
Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.
В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.
