Возможность отчуждения заложенного имущества при условии согласия залогодержателя и сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу закреплены в общих положениях гражданского законодательства (ст. 346, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости), которым в своей деятельности руководствуется орган регистрации прав, также содержит аналогичные нормы.
Согласно ч. 4 ст. 53 Закона о недвижимости, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.
Однако, наиболее подробно порядок отчуждения заложенного имущества урегулирован в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998г. (далее - Закон об ипотеке).
Согласно статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Установленный перечень является открытым, что предполагает применение установленного порядка распоряжения заложенным имуществом также при совершении иных действий по отчуждению заложенного имущества.
Например, необходимо будет получение согласия залогодержателя на такие сделки, как договоры ренты, договоры аренды с правом выкупа недвижимого имущества, брачный договор, в котором предусматривается изменение режима собственности в отношении заложенного имущества.
Совершение отчуждения объекта с согласия залогодержателя позволяет обеспечить соблюдение прав залогодержателя, заинтересованного в сохранении имущества к моменту, когда на него потребуется обратить взыскание.
В то же время иные условия отчуждения имущества могут быть предусмотрены договором об ипотеке. Так, стороны могут исключить необходимость получения такого согласия, определить перечень сделок, совершение которых возможно без согласия залогодержателя, предусмотреть условия, при которых считается полученным заранее данное согласие залогодержателя.
Закон об ипотеке также предусматривает исключения из общего правила о необходимости получения согласия залогодержателя при распоряжении заложенным имуществом, в частности, путем составления завещания либо при прекращении права собственности на имущество, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, конфискации.
Согласие залогодержателя на отчуждение имущества, согласно ст. 53 Закона о недвижимости, оформляется письменно в виде отдельного документа с отражением в нем всех существенных условий такого отчуждения и предоставляется на государственную регистрацию.
В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной и с соблюдением условий, которые в ней установлены.
Также, согласно ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями (когда залогодержатель вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга).
Закон также устанавливает правило, согласно которому залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Эти нормы направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству, под нарушениями можно понимать как нарушения норм законодательства, так и соответствующих условия договоров.
Хотелось бы обратить отдельное внимание на правило, согласно которому при приобретении прав на имущество, обремененное ипотекой, на основании сделок (договора купли-продажи, мены, дарения или иных) приобретатель должен быть осведомлен о наличии ипотеки и, соответственно, согласен принять имущество, обремененное правами залогодержателя.
Так, пункт 17 ч.1 ст. 26 Закона о недвижимости одним из оснований для приостановления государственной регистрации и последующего отказа предусматривает случай, когда сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.
Из вышеизложенного следует, что в случае государственной регистрации перехода права собственности на основании сделки по отчуждению имущества необходимо соблюдение следующих условий: предоставление на государственную регистрацию письменного согласия залогодержателя на отчуждение имущества и указание в сделке на наличие имеющегося обременения.
Запись об обременении права нового приобретателя имущества вносится в ЕГРН государственным регистратором одновременно с регистрацией права собственности, наличие дополнительного заявления о государственной регистрации ипотеки в данном случае не требуется.
Согласно ч. 4 ст. 53 Закона о недвижимости, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.
Однако, наиболее подробно порядок отчуждения заложенного имущества урегулирован в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998г. (далее - Закон об ипотеке).
Согласно статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Установленный перечень является открытым, что предполагает применение установленного порядка распоряжения заложенным имуществом также при совершении иных действий по отчуждению заложенного имущества.
Например, необходимо будет получение согласия залогодержателя на такие сделки, как договоры ренты, договоры аренды с правом выкупа недвижимого имущества, брачный договор, в котором предусматривается изменение режима собственности в отношении заложенного имущества.
Совершение отчуждения объекта с согласия залогодержателя позволяет обеспечить соблюдение прав залогодержателя, заинтересованного в сохранении имущества к моменту, когда на него потребуется обратить взыскание.
В то же время иные условия отчуждения имущества могут быть предусмотрены договором об ипотеке. Так, стороны могут исключить необходимость получения такого согласия, определить перечень сделок, совершение которых возможно без согласия залогодержателя, предусмотреть условия, при которых считается полученным заранее данное согласие залогодержателя.
Закон об ипотеке также предусматривает исключения из общего правила о необходимости получения согласия залогодержателя при распоряжении заложенным имуществом, в частности, путем составления завещания либо при прекращении права собственности на имущество, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, конфискации.
Согласие залогодержателя на отчуждение имущества, согласно ст. 53 Закона о недвижимости, оформляется письменно в виде отдельного документа с отражением в нем всех существенных условий такого отчуждения и предоставляется на государственную регистрацию.
В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной и с соблюдением условий, которые в ней установлены.
Также, согласно ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями (когда залогодержатель вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга).
Закон также устанавливает правило, согласно которому залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Эти нормы направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству, под нарушениями можно понимать как нарушения норм законодательства, так и соответствующих условия договоров.
Хотелось бы обратить отдельное внимание на правило, согласно которому при приобретении прав на имущество, обремененное ипотекой, на основании сделок (договора купли-продажи, мены, дарения или иных) приобретатель должен быть осведомлен о наличии ипотеки и, соответственно, согласен принять имущество, обремененное правами залогодержателя.
Так, пункт 17 ч.1 ст. 26 Закона о недвижимости одним из оснований для приостановления государственной регистрации и последующего отказа предусматривает случай, когда сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.
Из вышеизложенного следует, что в случае государственной регистрации перехода права собственности на основании сделки по отчуждению имущества необходимо соблюдение следующих условий: предоставление на государственную регистрацию письменного согласия залогодержателя на отчуждение имущества и указание в сделке на наличие имеющегося обременения.
Запись об обременении права нового приобретателя имущества вносится в ЕГРН государственным регистратором одновременно с регистрацией права собственности, наличие дополнительного заявления о государственной регистрации ипотеки в данном случае не требуется.
Заместитель начальника отдела регистрации
объектов недвижимости
нежилого назначения и ипотеки М.Г. Коломиец
объектов недвижимости
нежилого назначения и ипотеки М.Г. Коломиец
