В соответствии со статьей 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации:
1. договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ);
2. договоры аренды лесного участка (ч. 3 ст. 71, ст. 93 Лесного кодекса РФ);
3. договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 Гражданского кодекса РФ):
4. договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ);
5. смешанный договор, содержащий элементы договора аренды недвижимого имущества.
Заключенные до вступления в силу Закона о регистрации прав (Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ). Согласно п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав, если в аренду сдается земельный участок или его часть, к представляемому договору аренды прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. В соответствии с п. 3 этой же статьи, к договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений должны быть приложены кадастровый паспорт соответственно здания, сооружения или помещения, с указанием арендуемой площади. В соответствии со статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.
Регистрация договора аренды осуществляется в органе, осуществляющим государственную регистрацию, по заявлению любой из сторон договора – арендодателя или арендатора. Если договор аренды не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора аренды, а если договор подлежит государственной регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Соглашение об изменении и дополнении договора аренды – сделка, изменяющая отношения сторон, возникающие на основании ранее заключенного договора аренды. Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации, то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента его регистрации.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ за регистрацию договора аренды взимается государственная пошлина, а именно для физических лиц 1 000 руб., для юридических лиц 15 000 руб.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные сроки договора аренды для отдельного вида аренды. Так, Законом об обороте сельхозземель установлено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9). Максимальный срок аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен Лесным кодексом РФ и не может превышать 49 лет.
Дата начала аренды может не совпадать с датой регистрации договора. Стороны могут установить, что условия заключенного им договора применяются к отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения.
В случае прекращения арендных отношений необходима регистрация прекращения аренды. Регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора аренды.
